房山急了。
(资料图)
前两天，楼Sir翻北京住建局官网，查一查都有哪些项目取得预售证，发现3月25日周六这天，有8个项目获得预售证。
第29号便是中建智地在2月7日拿下的房山良乡大学城0023地块，备案名是西府佳苑。
◎图源北京住建局官网
从中建智地2月7日拿地，到3月25日拿到预售证，只过去45天。
很快，快到备案名都出来了，中建智地连这块地的推广名都没想好，快到项目一房一价都出来了，中建智地的户型图还没官宣。
直到4月19日，中建智地才正式官宣项目案名：中建国贤府。
◎中建国贤府地铁位置图
看名字就知道，中建智地要在房山，玩儿“改善”了。
楼Sir去地块看的时候，地块已经开始施工，售楼处也在紧锣密鼓地建设了，根据售楼处现状看，一眼便能看出中建智地又要“宋式建筑美学”了。
◎地块侧向南视角图
售楼处建成后，大概是这个样子↓↓↓
◎中建国贤府效果图
中建智地在房山的几个刚需项目，到目前去化都不太好。
2020年底开盘的京西印玥，卖了两年半，网签率刚刚破70%。春和印象卖了8个月，住宅网签只有85套，网签率只有13.75%。
而学府印悦一期开盘一年多，成交未过半，二期网签到现在也没过百套。
◎中建系房山项目销售情况
今年2月7日，在中建智地拿下0023地块后，楼Sir就担心其还会延续卖得并不理想的“印”系产品，以及会继续采取降价策略。
◎楼Sir在中建拿地之初的分析
到目前为止，中建智地开盘降不降价不知道，不过至少是“抛弃”印系刚需产品，改做府系改善盘了。
不过中建智地在房山做改善，会不会被市场接受可能仍需要打个问号。
政策端支持力度有多大？
从房山开始。
今年春节后第2个工作日，北京市政府印发《2023年市政府工作报告重点任务清单》，其中第232条提到，完善“一区一策”调控措施。
◎图源北京市人民政府官网
“一区一策”四个字，让二月份的房山谣言四起。“房山区将解除限购、试点认房不认贷”的消息愈演愈烈，引起的波澜不小。
◎网传房山区放松限购消息截图
眼看要压不住了，北京市住建委开始出来辟谣：当前房山区住建委并未接到解除限购的相关消息。
但无风不起浪，虽然“认房不认贷”消息不属实，但房山试点这个风吹得挺明白。
这不，4月10日北京住建委就在《2023年市政府工作报告重点任务清单及实事事项一季度工作进展情况》文件中提到：
多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点，相关内容报请市委市政府同意试点推进，下一步需争取人行营管部和住建部同意。
◎图源北京住建委官网
拥有宇宙最强限购政策的城市北京，放松从房山开始，板上钉钉了。
不仅由房山率先开始，放松限购的购房群体中就有多子女家庭，这意味着政策一旦实施，会在房山率先释放出一批改善需求来。
而主打改善的中建国贤府，算是踩对了点。
另外这两天，房山也开始了“抢人大战”。
4月20日，房山正式发布《房山区实施“聚源计划”引才聚才支持办法》。从资金奖励、引进落户、住房保障等11个方面对到房山的人才进行支持。
《办法》提出：针对战略人才和领军人才，将最高一次性给予100万元和50万元资金奖励，提供最高100万元和50万元购房补贴或最高100%、50%租金补贴，优先推荐办理北京市户口，并提供子女教育、医疗健康、出入境便利及机场服务等。
◎图源北京房山官微
楼Sir认为，房山的人才引进政策中，“战略人才、领军人才”群体算是高收入、高净值群体，落户房山后的购房需求绝对不会局限于“刚需”，加上购房资金补贴，这部分购房群体的购房需求绝对是“改善”。
中建国贤府又捞着了。
但无论政策的实施还是人才的引进，都不是短时间内能落地的。因此这部分资源能不能被中建国贤府利用上，还要看情况。
不过，最近政策端一系列动作，说明房山真的急了，甚至比项目还急。
西南五环外真是个大劣势！
除了远，哪儿都好。
◎中建国贤府具体位置
楼Sir在北京市区还在被沙尘侵袭的时候，去了中建国贤府，本来认为会被吹得灰头土脸，结果并没有。
虽然天灰蒙蒙的，但在中建国望府东边的良乡大学城公园里，楼Sir都把防霾的口罩摘了。
◎楼Sir朋友圈
反过来说，空气好，是不是意味着离市区太远？
答案是肯定的，北京西南五环外了。虽然中建国贤府是临铁盘，按照地块在地块东侧设置大门的话，到房山线良乡大学城站的实际距离只有不到200米。
而按照地铁上的时间算，良乡大学城到各大核心区的时间都不短。
◎良乡大学城到各核心区地铁时间
当然也有网友吐槽过房山的交通：地铁房山线在早高峰的时候人太多了，开车的话京港澳很堵，京良路上五环会好一些，但车流相对也很大。早高峰从长阳到西直门开车90分钟左右。
但从中建国贤府区域来看，配套还算可以。
◎中建国贤府周边配套
首先北侧是一个小型公园与长虹东路和房山线地上线路隔开，大概100米左右。
这个公园虽然不大，但既可以作为中建国贤府的后花园，还可以有效隔绝一些汽车和地铁带来的噪音。
◎中建国贤府与地铁线路距离
不过，房山线作为地上线，对于项目北侧的楼栋还是有一些噪音影响。
其次，项目东侧不到300米便是良乡大学城公园，这个公园属于细长条公园，虽然宽只有200米左右，但长却有4500米，总占地面积约80公顷。这个公园给中建国贤府的改善品质加了不少分。
◎良乡大学城公园
再就是商业，项目正北侧一条马路之隔便是北京时代广场，直线距离大概1.5公里左右便是首开龙湖熙悦天街。
◎首开龙湖熙悦天街
◎北京时代广场
项目北侧直线距离700米左右，是北京理工大学附属小学、附属中学。此外还有首都师范大学12年一贯制附属学校，还有距离项目比较近的学校，是良乡本土的良乡小学、良乡中学，还有昊天外国语学校。
◎北京理工大学附属实验学校
医院方面，中建国贤府西北侧3公里左右，有良乡医院，三级没甲，此外西南边4公里左右，房山中医院在建，三甲。
从区域内部看，地铁、公园、商业、学校甚至医院配套都算OK，有改善品质。
但就离市区太远这点，就是个大bug。
因此，中建国贤府吸引的客群，房山本地改善客户算一部分，其次在就是京西和京南的部分改善客户。
都改善了还打不打价格战？
刚需卖不动，就走改善。
中建国贤府此次拿证7个楼栋，住宅拟售均价在4.41万/平—4.67万/平，户型面积在78平—166平，总价大概在345万—775万之间。
此次拿证总共450套房源。
◎中建国贤府预售楼栋信息
从预售信息中可以看出，1#和3#的6套78平户型，可能是变异户型。主力面积段在86平—166平，其中105平户型产品有232套，是这次项目的重头戏。
而根据中建国贤府的规划信息，项目总计规划12栋住宅楼，共计692户，4#、7#、8#、9#、12#五栋楼的住宅总建筑面积为25791平米，分布242套房源，平均每套房源107平米。
◎中建国贤府效果图
如果按照中建国贤府主力户型是105平，指导价4.5万/平来算的话，那其的竞争对手其实一下子就变多了。
◎中建国贤府周边新房二手房
新房方面，与中建国贤府一奶同胞的中建学府印悦一期还有一半多房源没卖，主力户型为63平1居—120平4居，其中100平3室是目前的主推户型。
而中建学府印悦的成交均价只有4.12万/平。
◎中建学府印悦100平3居户型图
还有国贤府的胞兄京西印玥，虽然已处在销售尾声，不过其106平3居产品只要还没卖完，就是会对国贤府造成影响。
◎中建京西印玥106平3居户型图
往西两站地铁苏庄站的北京建工揽星宸，也有102平3居和118平4居户型产品。
重点是，揽星宸目前的网签均价只有3.37万/平，比国贤府要低1万/平。
◎北京建工揽星宸102平3居、118平4居户型图不过房山良乡区域目前在售的新盘均是刚需盘为主，虽然在户型面积段有一部分重合，但在产品品质方面可能没有办法主打改善的国贤府相比。
“你的上限只是我的下限”。
这也要看中建智地怎么打造国贤府，让它对得起改善品质，并且与改善新盘拉开差距。
二手房方面，因为国贤府目前城市界面很新，也有不少次新改善二手盘能与国贤府竞争。
就比如与国贤府一路之隔的2015年建成的首开熙悦睿府书香有105平、120平、140平的改善户型出售，挂牌均价在4.3万/平左右。
◎图源安居客
◎首开熙悦睿府书香
2017年建成的远洋新仕界，二手房挂牌均价达到4.61万/平。
◎远洋新仕界
此外，2022年上半年交房的华发中央公园，目前139平4居仍有新房现房在售，价格大概在4万/平左右。
◎图源安居客
◎华发中央公园
还有2015年建成的五矿名品，2019年建成的广阳郡小区，都是品质不错的改善小区，但价格相对比国贤府高一些，挂牌均价都超过4.8万/平。
总之，不管是新房还是二手房，能够对中建国贤府造成“威胁”的其实并没有少多少，打上改善标签后，中建智地可能仍然难逃内卷的遭遇。
截至楼Sir发稿，国贤府的户型图还没有公布，产品信息也几乎没有。单凭看起来高大上的宣传片，想让人买账怕是很难。
但愿中建国贤府的产品出来，能让我们眼前一亮。
