3月31日上午，万科举行2022年业绩说明会。会上，面对外界最关心的房地产市场形势问题，万科董事会主席郁亮表示，当前市场仍然处在温和恢复阶段，既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”。这是我们过去半年以来的观点，今天看来我们还不需要修改这个观点。
郁亮分享了一组行业数据——2月销售与1月相比确实出现较明显的回升。原因来自四方面，一是去年12月、今年1月的部分需求积累至2月集中释放；二是今年春节较早，对1月成交有影响；三是房地产政策环境较为友好，从中央到地方都出台了支持合理住房需求的政策，市场信心有所回升；四是房价确实有所下降，对于自住需求而言性价比提高，是较合理的入市点。但从1-2月整体来看，一、二线城市新房成交同比上升7.2%，增速谈不上狂飙。3月以来，目前3月周均成交比2月高点回落了6%左右，但3月成交水平仍超过了2022年的绝大部分时间，因此也没有倒春寒，市场还在温和复苏的轨道上。
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新房需求方面，郁亮认为上有天花板，下有保底线。一方面，国内城镇人均住房面积已达40平米，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，在大量的供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值。另一方面，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平米左右的需求。
对于万科自身，郁亮表示将认准大势，做好自己的事。受外部因素影响，短期市场上下起伏是正常现象。比起短期走势，对万科而言更关键是认准大势。行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。
郁亮在业绩说明会上表示，万科在经营服务类业务上有先发优势，方向选择对了。万科用8-10年时间做了相关铺垫，起步较早，业务布局也比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二。此外，各个业务之间可以协同，例如目前已经在共同参与综合性城市更新项目，共同服务大客户等。郁亮指出，此前经营服务业务对报表贡献为负，交了很多年学费，去年终于“变成了零”，学费也交完了。他也对经营服务业务的未来表达了信心，从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。他补充称，经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。
业绩发布会上，万科介绍到2023年计划，在租赁住宅方面，主要还是要扩大管理规模，同时继续提升经营水平。继续响应租购并举，持续扩大租赁住房管理规模；提升经营水平，巩固行业领先地位，打造品牌标杆；实现成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利，前几年已经实现了NOI为正，但是压在成本法下，扣除折旧摊销后，明年也要能实现会计报表的盈利。
物流仓储方面，主要还是要完善仓网布局，强化渠道建设。首先是聚焦冷链，聚焦核心城市来加强投资，完善全国的仓网布局，也是要基于客户的需求，沿着供应链环节，加强在长三角、大湾区等核心城市的投资，持续完善冷链物流的网络布局，提升市场份额。
商业开发运营方面，要提升运营水平，保障重点项目开业，要提升存量项目的经营回报，不但要走产品和运营均好的综合体项目，也要做好和综合住区大盘开发产生协同作用的社区商业。
3月30日万科A披露2022年度报告显示，公司营收、利润均实现双双增长。全年实现营业收入5038亿元，同比增长11.3%；归母净利润226.2亿元，同比增长0.4%。拟每10股派送人民币6.8元（含税）现金股息。
来源：读创财经综合
审读：喻方华
